Contratti di Locazione: la Cedolare Secca

Come noto a partire dal 7 aprile 2011 è entrato in vigore il nuovo sistema di tassazione delle locazioni ad uso abitativo, sostitutivo delle attuali imposte Irpef, addizionali, di registro e di bollo.

La cedolare secca permette al contribuente che decide di optare per il nuovo sistema, di scontare un’imposta del 21% o 19% sul canone annuo con riferimento ai contratti di locazione aventi ad oggetto immobili ad uso abitativo e loro pertinenze.

L’opzione sulla cedolare secca va esercitata un’unica volta alla registrazione del contrato di locazione ed una volta esercitata rende il nuovo regime impositivo applicabile alla rendita derivante da tale rapporto per tutta la durata del contratto di locazione. Resta in ogni caso possibile per il locatore revocare l’opzione qualora a seguito di intervenute modifiche nel rapporto il proprietario/locatore del bene immobile preveda che nel corso del rapporto la vecchia tassazione progressiva risulti per lui più conveniente.

Come detto, la cd. Cedolare Secca è un’imposta che il locatore può scegliere di pagare, in alternativa rispetto al regime ordinario vigente per la tassazione del reddito fondiario ai fini dell'imposta sul reddito delle persone fisiche.

A partire quindi dall’anno 2011 il proprietario che conceda in locazione un immobile di tipo abitativo può optare per il nuovo regime in luogo di corrispondere IRPEF, relative addizionali, imposta di registro e di bollo, sui canoni di locazione.

La nuova disciplina, contenuta nell’art.3 del Decreto Lgs. n. 23/2011, si colloca nell’ambito del federalismo fiscale municipale e consente, come detto, di assoggettare l’imposizione fiscale sui contratti di locazione ad un’aliquota, da calcolare sul canone annuo di locazione, pari al 21% per i contratti a canone libero e al 19% per quelli a canone concordato o relativi a immobili ubicati nei Comuni ad alta tensione abitativa individuati dal CIPE.

Inoltre la cedolare secca sostituisce anche le imposte di registro e di bollo sulla risoluzione e sulle proroghe del contratto di locazione, rispettivamente pari al 2% e a Euro 14,62 ogni 100 righe di contratto.

Va comunque precisato che sono escluse dal novero della disciplina della cedolare secca le locazioni di immobili a uso abitativo effettuate nell’esercizio di attività d’impresa e di arti e professioni, quindi in cui il locatore sia un imprenditore, una società od altro ente.

Inoltre per i contratti di locazione in corso al giugno 2011 non è stato prevista possibilità di rimborso dell’imposta già versata; inoltre l’eventuale opzione per la cedolare secca in corso di anno comporta la rinuncia per detto periodo all'adeguamento Istat del canone.

Come fare però a capire se e quando risulta essere conveniente optare per il nuovo regime della cedolare secca?

La questione ha formato oggetto di esame sin dall’introduzione della novella normativa. Difatti è apparso chiaro sin dai primi giorni di applicazione della nuova normativa che il nuovo regime risulta particolarmente conveniente per quei contribuenti che posseggono un reddito non bassissimo.

Infatti, se operando un paragone tra l’aliquota della cedolare secca – lo ripetiamo 21% per i contratti di locazione liberi e 19% per quelli concordati - e l’aliquota IRPEF più bassa – quella del 23% applicabile in caso di reddito complessivo fino a 15.000 euro - sembrerebbe a prima vista che si possa realizzare un risparmio d’imposta pari al 2% o al 4% a seconda dei casi.

A ben vedere però l’applicazione in regime ordinario dell’aliquota IRPEF non avviene sull’intero canone di locazione e ciò perché il regime ordinario prevede già una riduzione forfettaria del 15% (o 25% in determinate zone) sui canoni liberi e un ulteriore 30% su quelli convenzionali.

Riassumendo l’aliquota IPERF con il sistema attuale viene calcolata sull’85% del canone di locazione, di conseguenza l’effettivo prelievo fiscale, sempre considerando l’aliquota minima Irpef del 23% porterebbe al risultato che, non optando per la cedolare secca il prelievo fiscale sarebbe pari al 19,55%. Quindi anche a voler aggiungere le addizionali comunali, se previste, non si raggiungerebbe l’aliquota del 21% prevista con il nuovo sistema per i contratti di locazione libera.

Viceversa, in caso di redditi più elevati, ai quali sono applicabili aliquote Irpef maggiori, risulterà senz’altro conveniente avere un prelievo fiscale per i contratti di locazione fissato nel massimo al 21%.