Affitto con possibilità di riscatto, ovvero il “Rent To Buy”

La crisi dei mutui a livello mondiale unitamente alla negativa congiuntura economica che ha interessato ed interessa tutti i settori dell’economia, ha determinato l’impossibilità per molti di accedere al credito per poter costruire un patrimonio su cui fare affidamento per il futuro.

Sempre più spesso accade di avere a che fare con istituti di credito poco inclini a concedere prestiti o mutui in assenza di garanzie ulteriori rispetto a quelle reddituali e fideiussorie.

Tale situazione sta determinando una stagnazione del mercato immobiliare in quanto, di fronte a prezzi degli immobili ancora poco suscettibili di oscillazione,  soprattutto per i giovani, è sempre più difficile l’acquisto della prima casa.

Per tentare di porre rimedio a questa situazione nel corso dell’ultimo anno stanno tornando in voga strumenti già esistenti nel nostro ordinamento, ma che sino ad oggi hanno avuto un’utilizzazione del tutto marginale.

Uno di tali strumenti è il cosiddetto “affitto con il patto di futura vendita” o per dirla in stile anglo-americano il “rent to buy”. Esso rappresenta, oggi, un modus alternativo per l’acquisto di un immobile in mancanza di una immediata liquidità o in caso di difficoltà di ottenimento di un finanziamento bancario.

Vediamo nel dettaglio il funzionamento e la struttura di tale tipologia contrattuale.

Il contratto vede interessate due parti:

il locatore/venditore

il conduttore /acquirente.

Tra le parti viene stipulato un contratto misto in cui si conviene in un primo momento l’affitto (NDR: la locazione) dell'immobile determinando il canone e ulteriori pattuizioni come in un normale contratto di locazione, prevedendo in aggiunta che dopo il decorso di un certo numero di anni il  conduttore possa rendersi acquirente dello stesso ad un prezzo prestabilito, considerando parte dei canoni sino a tale momento versati quale acconto sul prezzo di acquisto.

L'accordo, infatti, prevede che i canoni di locazione siano maggiorati di una quota da accantonare e da utilizzare in caso di esercizio del diritto di opzione per l'acquisto come acconto prezzo. È anche possibile che tutto il canone di locazione sia imputato ad acconto rateale del prezzo di vendita.

I vantaggi di questo accordo consistono principalmente nel consentire al conduttore/acquirente di avere la disponibilità immediata dell'immobile anche in assenza dell’intera cifra necessaria per il suo acquisto e nel poter scegliere di acquistare l'immobile stesso imputando il fondo accantonato a pagamento di una parte del prezzo. Per il locatore/venditore tale strumento può risultare vantaggioso quando si mira alla vendita del cespite e tuttavia si preferisce percepire una rendita costante nel tempo, piuttosto che una somma di denaro da investire poi in altro modo.

Ma quali sono i rischi?

I rischi principali cui il rent to buy espone derivano dalla possibilità che l’immobile possa risultare gravato da un'ipoteche o da pignoramenti precedente al contratto di locazione o anche successivo o addirittura che il proprietario dell’immobile, ignorando gli accordi assunti con il conduttore, lo venda a terzi.

Basti pensare che semplici clausole di opzione inserire in un contratto di locazione, o la mera previsione di riscatto in luogo di un obbligo all'acquisto, possono risultare non trascrivibili presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari.

Questo vuol dire che se il contratto non è trascritto, ed è quindi privo di quella che si chiama la pubblicità immobiliare, i creditori del venditore che iscrivono ipoteca o pignoramento sull'immobile oggetto dell'affitto con patto di vendita sono preferiti al conduttore che rischia di perdere i soldi già pagati e l'immobile.

I rimedi?

Per la stipula di tale tipologia di contratto è opportuno rivolgersi ad un professionista in grado di fornire i consigli necessari e svolgere (o far svolgere al professionista scelto) tutti gli accertamenti del caso, al fine di verificare la presenza o meno di vincoli ovvero di trascrizioni o iscrizioni pregiudizievoli. E’ infine opportuno che si presti particolare attenzione alla redazione delle clausole contrattuali, prevedendo strumenti di garanzia idonei a scongiurare i maggiori rischi collegati a tale tipologia di operazione ed a rendere inefficaci eventuali ipoteche, pignoramenti o altri pregiudizi costituiti tra la sottoscrizione del contratto di locazione e il definitivo acquisto dell’immobile.