Decadenza dalle agevolazioni "Prima Casa"

Nel precedente post abbiamo esaminato in cosa consiste  e quando trova applicazione la cd.“agevolazione prima casa”: beneficio fiscale che spetta all’acquirente di un immobile ad uso abitativo in sede di registrazione dell'atto notarile, sulla base delle dichiarazioni rese in ordine alla sussistenza delle condizioni di cui all'art. 1 della Tariffa, Parte Prima, nota II bis del Testo Unico Registro. 

Oggi, rimanendo in tema, approfondiamo i rimedi adottati dal legislatore per assicurare il rispetto delle prescrizioni normative ed allo stesso tempo per evitare speculazioni o utilizzi fraudolenti delle agevolazioni fiscali.

La Legge n. 549 del 28 dicembre 1995, art.1 co.131, ha introdotto il comma 4 alla nota II bis dell’articolo 1, prevedendo i casi in cui lo sconto d’imposta può venir revocato ai contribuenti privi di requisiti. 

Vediamo di seguito quando l'acquirente di un immobile ad uso abitativo (e/o di sua pertinenza) decade dai benefici fiscali usufruiti in sede di acquisto:

1. nel caso in cui abbia ha reso false dichiarazioni nell'atto di acquisto (relativamente ai requisiti soggettivi per poter usufruire dell'agevolazione in parola)

2. nel caso in cui non trasferisca entro 18 mesi la residenza nel Comune ove è situato l'immobile acquistato

3. nel caso in cui trasferisca (sia con vendita che con donazione) l'abitazione prima che sia decorso il termine di 5 anni dalla data di acquisto, a meno che entro un anno non proceda al riacquisto di un altro immobile da adibire a propria abitazione principale.

Come chiarito anche dalla Corte di Cassazione, è infatti necessario che al momento dell’atto sussistano in capo all’acquirente i presupposti richiesti dalla normativa richiamata per usufruire dell’agevolazione fiscale. Difatti " l'accertamento ... da parte dell'ufficio dell'insussistenza del carattere non di lusso dell'abitazione (come di ogni altro requisito) determina la decadenza dall'agevolazione per "dichiarazione mendace" e l'applicazione dell'imposta di registro nella misura ordinaria e delle altre conseguenze "sanzionatorie" previste dalla legge" (Cass, sezione tributaria, sent. 7 luglio 2000, n. 9150). 

Per non incorrere nella decadenza dal beneficio è possibile anche che entro l'anno dalla vendita si acquisti un terreno e che sullo stesso si realizzi un fabbricato destinato ad abitazione principale (occorre che entro l'anno il fabbricato venga ad esistenza come rustico comprensivo delle mura perimetrali e della copertura).

Non è invece condizione sufficiente per non incorrere nella decadenza in parola la stipula entro l'anno di un contratto preliminare, in quanto questo è un contratto soltanto ad effetti obbligatori e non reali (non produce cioè il trasferimento del bene ma solo l'obbligo a concludere il contratto definitivo).

Non si decade, invece, dalle agevolazioni prima casa se si acquista entro l'anno un nuovo immobile mediante assegnazione provvisoria in via esclusiva a proprietà divisa da parte di una cooperativa o l'acquisto sullo stesso di qualsiasi diritto reale di godimento, a condizione che sussistano i requisiti soggetti ed oggettivi e questi vengano dichiarati nel verbale di assegnazione da registrare per avere data certa dell'assegnazione.

Si decade invece, anche se parzialmente, qualora si venda la sola nuda proprietà dell'immobile acquistato usufruendo delle agevolazioni.

La locazione dell'immobile non comporta decadenza in quanto non si ha la perdita del possesso dell'immobile.

Sanzioni previste in caso di decadenza dai benefici

In caso di decadenza sono dovute:

- le imposte di registro, ipotecarie e catastali in misura ordinaria (la differenza di imposta di registro pari al 4%, l'imposta ipotecaria del 2% e l'imposta catastale dell'1%)

- una sanzione pari al 30% delle stesse imposte

- il pagamento degli interessi di mora (calcolato secondo gli interessi legali)

Il contribuente può sanare il debito con il fisco se entro 60 giorni dalla notifica dell'avviso di accertamento versa le imposte dovute più interessi e soprattassa ridotta ad 1/4.

Termine per eventuali accertamenti da parte dell'Agenzia delle Entrate

L'Agenzia delle Entrate può esercitare l'azione di accertamento entro il termine massimo di tre anni. 

I tre anni decorrono dalla data di acquisto per le false dichiarazioni rese in atto, dallo scadere dei 18 mesi per il trasferimento della residenza nel comune dove è sito l'immobile acquistato e dalla data del cambio di residenza per la vendita della casa entro 5 anni dall'acquisto senza ricomprarne un'altra entro l'anno.