Agevolazioni "prima casa"

Nel caso di acquisto di una prima casa le agevolazioni previste dalla legge consentono di pagare l'imposta di registro con aliquota agevolata al 3% (o al 4% se si acquista da società costruttrice), invece che al 7%, e di pagare le imposte ipotecarie e catastali in misura fissa (euro 168) invece che rispettivamente al 2% e all'1%.

Tale agevolazione può essere chiesta soltanto dall'acquirente persona fisica (anche minore) in possesso dei requisiti oggettivi e soggettivi dichiarati nell'atto di acquisto (o in un successivo atto integrativo).

Condizioni necessarie per poter usufruire delle agevolazioni in parola

1) "l'abitazione che si intende acquistare non deve avere la caratteristiche di lusso"

non assume rilevanza la classificazione catastale dell'immobile ma è necessario verificare i parametri fissati dal D.M. 2/8/1969 (numero vani, piscina, ecc.); trova applicazione l'agevolazione in parola anche per l'acquisto di un fabbricato rurale che sia idoneo all'utilizzo residenziale e che non costituisca pertinenza di un terreno agricolo, e anche per fabbricati in corso di costruzione che non abbiano, una volta ultimati, le caratteristiche di lusso; stesso discorso vale per l'acquisto (contemporaneo o successivo) di immobili contigui destinati a costituire un'unica unità abitativa.

2) l'abitazione deve essere ubicata in uno dei seguenti luoghi:

- "nel territorio del comune in cui l'acquirente ha o stabilisca, entro 18 mesi dall'acquisto, la propria residenza";

l'obbligo di residenza può essere derogato solo in caso di impedimento a causa di forza maggiore; non è sufficiente avere la dimora nel comune dove si effettuerà l'acquisto ma è necessaria la residenza; non  è invece necessario che l'immobile sia destinato ad abitazione propria e/o dei familiari, potendo anche tale abitazione essere affittata o da affittarsi dopo l'acquisto

- "se diverso, nel territorio del comune in cui l'acquirente svolge la propria attività";

per attività si intende ogni tipo, anche quelle svolte senza remunerazione, come ad esempio le attività di studio o di volontariato

- "se trasferito all'estero per ragioni di lavoro, nel territorio del comune in cui ha sede o esercita l'attività il soggetto da cui dipende";

è richiesto un tipo di contratto dipendente; non può essere quindi un lavoro autonomo

- "se l'acquirente sia cittadino italiano emigrato all'estero, nell'intero territorio nazionale purchè l'immobile sia acquistato come prima casa sul territorio italiano"

la condizione di emigrato può essere autocertificata o documentata attraverso l'iscrizione all'AIRE

Eccezione: per il personale di servizio permanente appartenente alle Forze armate e alle Forze di polizia ad ordinamento militare, nonché da quello dipendente delle Forze di polizia ad ordinamento civile, non è richiesta la condizione delle residenza nel Comune ove sorge l'unità abitativa per poter usufruire delle agevolazioni prima casa.

3) "l'acquirente non deve essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione ubicata nel territorio del comune ove è situato l'immobile da acquistare"

il requisito della titolarità esclusiva (proprietario al 100%) consente dunque al proprietario di una quota o di una nuda proprietà o di un usufrutto su abitazione (acquistati senza le agevolazione prima casa) situata nello stesso comune in cui si intende acquistare un altra casa di abitazione, di poter usufruire dell'agevolazione fiscale.

L'acquisto agevolato effettuato da uno dei coniugi in regime di comunione legale dei beni comporta l'esclusione dell'agevolazione per entrambi i coniugi di tutti i successivi acquisti di case di abitazione; è esclusa l'applicabilità dell'agevolazione in parola anche in caso di titolarità, in comunione con il coniuge, di altra casa di abitazione nel territorio del comune in cui si intende acquistare la nuova abitazione. Se il precedente acquisto agevolato è stato effettuato da uno dei coniugi senza la comproprietà dell'altro ( ad es. immobile acquistato prima del matrimonio oppure acquistato in costanza di mantrimonio ma come bene personale) l'altro coniuge può beneficiare del regime agevolato.

4)"l'acquirente non deve essere titolare, neppure per quote anche in regime di comunione legale dei beni, su tutto il territorio nazionale, dei diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo stesso soggetto o dal coniuge con l'agevolazione prima casa".

 Qualora il titolare di una quota di diritti immobiliari, acquistati usufruendo delle agevolazioni, proceda all'acquisto di un'ulteriore quota dello stesso immobile, può giovarsi dell'agevolazione fiscale, purchè ricorrano le altre condizioni.

Nel caso di acquisto di due coniugi in regime di comunione legale di un immobile e solo uno dei due è in possesso dei requisiti per fruire dell'agevolazione tributaria, il beneficio si applicherà nella misura del 50%, cioè limitatamente alla quota del coniuge che è in possesso dei requisiti.

L'applicazione dell'agevolazione prima casa alle pertinenze

L'agevolazione in oggetto si applica anche all'acquisto, contestuale o con atto separato, delle pertinenze dell'immobile acquistato con la stessa agevolazione, ma con un limite di una sola pertinenza per ciascuna delle seguenti categorie catastali:

- C/2 (cantine, soffitte, magazzini);

- C/6 (box auto, posto auto, stalle);

- C/7 (tettoia chiusa o aperta).

Tali pertinenze devono essere destinate a servizio dell'abitazione principale pertanto devono essere poste in prossimità dell'abitazione acquistata con le agevolazioni.