Il Prestito Vitalizio Ipotecario

Il prestito vitalizio ipotecario è uno strumento finanziario introdotto in Italia nel 2005 con la legge n.248 (Art. 11-quaterdecies) e consente alle persone con più di 65 anni di età di poter accedere a finanziamenti a medio lungo termine. 

Questo strumento - di derivazione anglosassone e noto anche come “lifetime mortgage” o “reverse mortgage” - è dedicato a coloro i quali, avendo superato i limiti di età imposti di fatto dalle banche per la concessione di finanziamenti o mutui, hanno necessità di liquidità o vogliono integrare la propria pensione. Si tratta nella sostanza di un prestito concesso a soggetti in possesso dei seguenti requisiti: - l’avere un’età superiore ai 65 anni; - essere proprietari di un immobile a destinazione residenziale - assenza di precedenti ipoteche sull’immobile il cui rimborso viene garantito all’ente erogatore attraverso una iscrizione ipotecaria – di primo grado – su un immobile abitativo di proprietà del richiedente. 

L’ammontare del mutuo viene determinato in misura direttamente proporzionale all’età del richiedente ed al valore dell’immobile da ipotecare. Più l'età del richiedente sarà avanzata, maggiore sarà la percentuale finanziabile, e ciò sino ad un massimo del 50% del valore attribuito all’immobile in sede di perizia. Il contratto può essere ricondotto alla species rendita vitalizia, e prevede, in luogo del normale pagamento rateale – previsto comunemente per mutui e finanziamenti in genere - il rimborso integrale dell’importo finanziato alla scadenza del mutuo. 

La scadenza del mutuo vitalizio ipotecario corrisponde alla data del decesso del soggetto richiedente il finanziamento. A tale data agli eredi del mutuatario sono dati 12 mesi per rimborsare la somma finanziata comprensiva degli interessi in unica soluzione. Nel caso in cui i richiedenti siano più d’uno – ad esempio due coniugi e la casa sia intestata ad entrambi – la scadenza del mutuo avverrà alla morte del più longevo.  

Veniamo ora al funzionamento del mutuo vitalizio ipotecario. 

Ai mutuatari, come detto, viene concessa a mutuo una somma di denaro, erogata all’atto della sottoscrizione del contratto. Il rimborso della somma è previsto integralmente alla scadenza del contratto. A garanzia del rimborso viene iscritta ipoteca di primo grado su un immobile di tipo abitativo, di proprietà del mutuatario. Ovviamente a partire dalla erogazione della somma inizieranno a decorrere gli interessi di ammortamento del mutuo in misura pari a quella convenuta in sede contrattuale. Inoltre, nel caso dei prestiti vitalizi ipotecari, la legge prevede espressamente la possibilità per le banche di percepire i cd. interessi su interessi (il debitore è cioè tenuto al pagamento non solo del capitale e degli interessi pattuiti, ma anche degli interessi calcolati sugli interessi già scaduti) e questo può comportare un significativo aumento del debito. 

Con la sottoscrizione del contratto generalmente il mutuatario assume anche una serie di impegni verso l’ente erogatore; tra essi solitamente rientrano l’impegno a non mutare residenza, domicilio o dimora, a non concedere in affitto l'immobile o mutarne la destinazione, a non costituire servitù su di esso, a non gravarlo di pesi, privilegi, vincoli o altri diritti di sorta. In aggiunta a ciò nel caso in cui decida di vendere l’immobile, il mutuatario dovrà necessariamente estinguere integralmente il mutuo (pagando, in quanto generalmente prevista, la penale di anticipata estinzione). 

Il mutuo vitalizio non richiede il pagamento di alcuna rata al mutuatario, quindi quando il bene cadrà in successione, gli eredi nell’acquisire la proprietà dell'immobile ipotecato, acquisiranno anche il debito che su di esso grava, il cui rimborso verrà a quel punto richiesto per intero dal finanziatore proprio agli eredi. 

Ne consegue che, nel caso in cui gli eredi preferiscano ritenere l’immobile ipotecato, dovranno alternativamente: 

- pagare integralmente quanto dovuto a titolo di capitale ed interessi del mutuo, estinguere il finanziamento e liberare l’immobile dall’ipoteca; 

- stipulare un nuovo mutuo “tradizionale” per estinguere il mutuo vitalizio;

- procedere al rimborso del mutuo tramite la vendita dell’immobile, che potrà avvenire previa autorizzazione da parte dell’ente finanziatore. 

Ma cosa avviene se gli eredi si rendono inadempienti rispetto al rimborso del mutuo? 

La quasi totalità dei contratti prevede al loro interno il contestuale conferimento in favore della banca/ente, di un mandato irrevocabile per vendere l’immobile, con effetti anche successivi alla morte del mutuatario. Quindi, nel caso in cui gli eredi non volessero/potessero rimborsare il mutuo alla banca, quest’ultima azionando il mandato potrà vendere l’immobile e soddisfarsi sul ricavato. Ferma restando, ovviamente, la restituzione della differenza agli eredi. Inoltre, se non diversamente previsto nel contratto, nel caso in cui dalla vendita venga ricavato meno dell’ammontare del debito dovuto, gli eredi sono comunque liberi da qualsiasi impegno. 

Da ultimo va sottolineato che la legge 248/2005 abilita alla concessione di tale tipologia di mutuo sia le banche, che altri istituti di credito, quali aziende ed intermediari finanziari abilitati, ma sotto il profilo fiscale, solo se il soggetto che eroga il prestito è di tipo bancario al mutuo sarà applicata l’imposta sostitutiva nella misura dello 0,25% dell'erogato. 

In caso contrario l’imposta applicabile al contratto sarà quella intera pari al 2% del valore d'iscrizione dell'ipoteca, che a sua volta è pari ad un importo variabile da ente ad ente tra il 125% ed il 200% del valore attribuito all'immobile dal perito dell’ente erogatore.