Posti auto Tognoli: liberalizzazione della vendita

L'art. 10 della Legge n.35 del 5 aprile 2012, la legge di conversione del "Decreto Semplificazioni", ha modificato il comma 5 art. 9 della L. n.122/89 (c.d. Legge Tognoli) il quale dettava in precedenza la disciplina concernente gli spazi da destinare a parcheggi nei fabbricati.

In particolare la normativa “Tognoli” stabiliva che i parcheggi realizzati successivamente all'edificazione del fabbricato (nel suo sottosuolo), ovvero nei locali posti al piano terreno dello stesso o comunque nel sottosuolo di aree pertinenziali esterne al fabbricato - anche in deroga allo strumento urbanistico e ai regolamenti edilizi tempo per tempo vigenti - erano necessariamente destinati a pertinenza delle singole unità immobiliari e non potevano formare oggetto di trasferimento o cessione in via separata rispetto all’unità immobiliare abitativa.

Al fine di rafforzare la prescrizione normativa la legge, inoltre, ritenendo che l’attribuzione a ciascun immobile abitativo di un posto auto di pertinenza rispondesse ad un’esigenza di tipo pubblico,  sanciva la nullità degli eventuali atti di cessione posti in essere nonostante il divieto.

Come detto, con la conversione del Decreto Semplificazioni, il legislatore ha deciso di intervenire in favore dell’interesse privato privilegiando la libera circolazione dei beni.

Con la modifica del comma 5 dell'art. 9 della legge Tognoli, oggi il regime di circolazione dei parcheggi risulta quindi  distinto in due categorie: la prima in cui rientrano i parcheggi cd. privati e la seconda in cui rientrano i parcheggi realizzati sulla base di P.U.P. (Piani Urbanistici Particolareggiati).

Per i parcheggi privati  la nuova norma prevede:

a) l'immodificabilità della destinazione a parcheggio.

b) la possibilità di vendita del parcheggio separatamente dall'abitazione cui è legato, se l'acquirente dichiara all’atto dell’acquisto di destinare il posto auto a pertinenza di un altro immobile di sua proprietà sito nello stesso Comune. In tal modo viene così consentito un vero e proprio spostamento del vincolo pertinenziale, anche in deroga a quanto previsto nel titolo edilizio che ha legittimato la costruzione e nei successivi atti convenzionali.

Per quanto attiene invece i parcheggi realizzati su previsione dei Comuni nell'ambito del programma urbano di parcheggi, c.d. PUP, anche dopo la modifica normativa, resta confermata la precedente disciplina che impedisce di svincolare il posto auto dall’abitazione al cui servizio è destinato sin dalla costruzione dell’edificio nel cui contesto è inserito.

Gli eventuali atti di cessione dei parcheggi/posti auto appartenenti alla seconda categoria, in qualunque forma disposti, se posti in essere separatamente dalla cessione dell'unità immobiliare alla quale sono legati da vincolo pertinenziale sono nulli.

Sono tuttavia previste due eccezioni al principio della nullità della cessione: gli atti di cessione separata di parcheggi e posti auto potrà essere posta in essere e l’atto sarà pienamente valido ed efficace qualora (i) sia stata stipulata apposita convenzione con il Comune nel quale si consenta a detto separato trasferimento, ovvero (ii) sia stata richiesta ed ottenuta la relativa autorizzazione da parte del Comune competente.

E’ quindi opportuno prima di avviare trattative per l’acquisto o per la vendita di posti auto coperti o scoperti, ovvero di box e parcheggi di precedente pertinenza di altre abitazioni ovvero ancora posti all’interno di fabbricati, effettuare approfondite verifiche circa la praticabilità dell’acquisto o della vendita, al fine di non correre il rischio di incorrere in ipotesi di nullità dell’atto con conseguente pregiudizio e possibile esposizione a contenziosi giudiziari.