Cedolare Secca: nuovi chiarimenti dall'Agenzia delle Entrate

L’Agenzia delle Entrate a più di un anno dalla sua entrata in vigore ha, con una nuova circolare – la n.20/E del 4 giugno 2012 - fornito alcuni nuovi chiarimenti in tema di cedolare secca.

La nuova circolare dipana numerosi dubbi che si erano manifestati tra gli operatori circa la possibilità di applicare la cedolare secca anche ai contratti di locazione in essere alla data del 7 aprile 2011 per i quali entro il 7 giugno 2011 non fosse stata esercitata la relativa opzione.

Della cedolare secca abbiamo già parlato in precedenza, spiegando che il Decreto Lgs.n. 23/2011 ha introdotto tale nuova disciplina applicabile ai contratti di locazione aventi ad oggetto immobili abitativi perfezionati tra persone fisiche non nell’esercizio di arti e professioni.

La normativa prevedeva una disciplina transitoria applicabile ai contratti già in essere alla data della sua entrata in vigore: il 7 aprile 2011.

In pratica per tali contratti veniva prevista una finestra temporale all’interno della quale il locatore poteva decidere di adottare il nuovo regime. Finestra temporale che indicava, quale termine ultimo per esercitare l’opzione, appunto,  il 7 giugno 2011.

Tale disciplina transitoria è stata interpretata, sino ad oggi, nel senso di ritenere preclusa, successivamente alla data del 7 giugno 2011, ogni possibilità di optare per la cedolare secca per le vecchie locazioni.

Con la circolare n.20/E del 4 giugno 2012, l’Agenzia delle Entrate è intervenuta per fornire una risposta ed un chiarimento a quanti si chiedevano se dopo il 7 giugno 2011 sussistessero ancora delle possibilità di esercitare l’opzione per l’applicazione della cedolare secca ai contatti in corso al 7 aprile 2011 oppure no.

In particolare viene oggi definitivamente stabilito che per i contratti già in corso, entro il prossimo 1° ottobre, sarà possibile porre rimedio al mancato esercizio dell’opzione.

Vediamo come.

In pratica sarà necessario per il locatore inviare entro il prossimo 1° ottobre (ricordiamo che fa fede la data di ricevimento) una raccomandata all’inquilino, nella quale si comunica l’esercizio dell’opzione e successivamente compilare e presentare alla competente Agenzia delle Entrate il relativo mod.69.

La circolare 20/E ha anche precisato che per i contratti per i quali l’opzione è stata esercitata in relazione all’anno 2011, non sarà necessario procedere con nuova raccomandata al conduttore per l’anno 2012, in quanto gli effetti della raccomandata inviata l’anno precedente si producono sino all’eventuale comunicazione di revoca da parte del locatore, ovvero sino alla naturale scadenza del contratto.

Acconti 2012

Segnaliamo infine che per quanto attiene ai versamenti derivanti dall’applicazione della cedolare secca, viene precisato che per i contratti assoggettati al regime della cedolare secca da quest’anno non è previsto il versamento in acconto sull’imposta sostitutiva rendendosi per essi applicabile puramente il  metodo storico di calcolo dell’onere.

Recita infatti la circolare che “Se nell’anno 2011 un contribuente ha assoggettato all’Irpef il reddito dell’immobile locato e intende esercitare dal 2012 l’opzione per la cedolare secca per le residue annualità di durata del contratto, non è tenuto al versamento dell’acconto per la cedolare secca per l’anno 2012”.