Agevolazioni agli stranieri per investire nell'immobiliare in Italia

Il Codice Civile Italiano, nel libro III, disciplina la proprietà e gli altri diritti reali disponendo riguardo le modalità di godimento e di trasferimenti di tali diritti. Fin qui nulla di nuovo, se non fosse per alcune recenti disposizioni normative che hanno introdotto importanti novità sul piano “internazionale”.

Procedendo per ordine, nel regime previgente l’art.22 disp. prel cod. civ. sottoponeva il possesso, la proprietà e gli altri diritti sulle cose mobili ed immobili alla legge del luogo in cui esse si trovano, c.d. lex rei sitae. In sostanza, i beni, sia mobili che immobili, erano sottoposti ad un'unica legge a differenza di altre legislazioni che sottopongono i beni immobili alla legge del luogo di situazione e quelli mobili alla legge nazionale o domiciliare del proprietario.  Si riteneva generalmente che il sopracitato art.22 si riferisse esclusivamente al contenuto del diritto reale, non anche al suo titolo d’acquisto, che rimaneva sottoposto alla legge regolatrice del rapporto da cui l’acquisto derivava.

Con l’introduzione della legge n.218/1995 sostanzialmente non è cambiato nulla. La stessa legge, infatti, si occupa dei diritti reali negli artt. 51-55. L’art.51, 1° comma, prevede che il possesso, la proprietà e gli altri diritti reali sui beni mobili ed immobili siano regolati dalla legge dello Stato in cui i beni si trovano; resta così invariato il previgente criterio della lex rei sitae.  Lo stesso art.51, al 2° comma, stabilisce poi che l’acquisto di un diritto reale derivante da una successione o da rapporti di famiglia o da un contratto (in particolare da titoli originari di acquisto e dall’usucapione di immobili) non sia regolato dalla lex rei sitae di cui al 1° comma. La disposizione, quindi, prevede per i soli titoli derivativi di acquisto la previgente distinzione tra il titolo di acquisto e il contenuto del diritto reale che resta, invece, sottoposto alla più volte citata lex rei sitae.  Infine, l’art.55 sottopone la pubblicità degli atti di costituzione, trasferimento ed estinzione di diritti reali alla legge dello Stato in cui il bene liberamente si trova al momento dell’atto.

Contestualizzando l’argomento di cui stiamo trattando, non si può prescindere da una considerazione riguardo la situazione economica mondiale contemporanea che, in materia di investimenti, per lo più immobiliari, vede come protagonista la Repubblica Popolare Cinese.

Come accennato in apertura, una tale riflessione di respiro internazionale riguardo le modalità di costituzione e trasferimento dei diritti reali, così come disciplinati dal nostro codice Civile, riceve l’input dal recente D.M. n˚ 850 del 11.5.2011, entrato in vigore il 2 dicembre 2011. Il decreto del Ministero degli Affari Esteri appena richiamato, infatti, ha introdotto la possibilità al cittadino cinese che intenda investire in proprietà immobiliari in Italia del valore catastale di almeno €1.000.000 euro, in sede di esamina dei requisiti per la concessione del visto per residenza elettiva, l’ applicabilità dei requisiti minimi di cui al recente Decreto, consentendo così al cittadino stesso di ricevere il visto di soggiorno elettivo nel territorio nazionale Italiano della durata di 5 anni. Incrementare lo scambio di investimenti tra Italia e Cina e promuovere, in particolare, investimenti cinese nel settore immobiliare in Italia costituisce un obiettivo strategico dell’Ambasciata d’Italia in Cina a sostegno dell’economia italiana. Negli ultimi mesi si è registrato un crescente interesse di investitori cinesi intenzionati ad acquistare immobili in Italia, ma anche una loro preoccupazione circa la reale possibilità di poter poi godere gi questi immobili per loro o per i propri figli interessati spesso frequentare corsi universitari in Italia. Nel favorire l’ingresso e il soggiorno in Italia, dei cittadini cinesi che vogliano investire in modo significativo nel nostro paese, l’Italia conferma di voler creare le migliori condizioni per accogliere un numero sempre maggiore di capitali cinesi in Italia, consapevoli che ciò potrà rafforzare ulteriormente la partnership strategica tra l’Italia e la Cina.

Una disposizione quella del Decreto del Ministero degli affari esteri che si presenta come innovativa ed evolutiva della disciplina generale alla quale è sottoposto il rilascio del permesso di soggiorno, senza però porsi in deroga alla relativa normativa vigente.

Creando condizioni di maggior favore ai cittadini Cinesi e nel pieno rispetto della normativa interna ed internazionale, lo Stato Italiano, alla luce dei problemi causati dalla crisi economica, spera probabilmente di monetizzare il debito pubblico dello Stato favorendone l’acquisto da parte di investitori asiatici, intenzionati a consolidare le proprie radici economiche oltreoceano.