Prezzo-Valore e tassazione dei trasferimenti immobiliari al valore catastale

Come noto a partire dal 1° gennaio 2006, ad effetto dell'art.1 co.497 della L.266/05, per alcune categorie di trasferimenti immobiliari è prevista la possibilità di pagare le imposte di registro, ipotecari e catastali, nelle aliquote applicabili a seconda della tipologia  di atto, sulla base del solo valore catastale.

La finalità della norma consiste principalmente nella volontà del legislatore di realizzare concretamente una trasparenza nelle contrattazioni immobiliari e nell’intento di rendere più equo il prelievo fiscale. L’introduzione della nuova normativa ha difatti avuto l’effetto di far emergere il prezzo reale pattuito tra le parti per le transazioni immobiliari offrendo quale incentivo il pagamento delle imposte relative all'atto (imposta di registro, ipotecaria e catastale) solo sul valore dell'immobile determinato secondo i criteri della rivalutazione della rendita catastale – e non come accadeva in precedenza sul valore venale del bene.

La normativa tuttavia è stata pensata con lo scopo di favorire solo alcune categorie di soggetti ed alcune tipologia di trasferimenti.

Deve trattarsi, infatti, di cessioni soggette ad imposta di registro (sono quindi escluse le cessioni soggette ad IVA ossia quelle il cui soggetto venditore è una società costruttrice), nei confronti di persone fisiche che non agiscano nell'esercizio di attività commerciali, artistiche o professionali. 

Semplificando: la parte acquirente deve essere sempre una persona fisica, mentre la parte venditrice deve essere o un privato, o una persona giuridica non-soggetto IVA (sia associazioni, fondazioni che società o imprese in regime di esenzione IVA ad esempio quelle che hanno costruito oltre i cinque anni o quelle che non hanno costruito o ristrutturato l'immobile).

La previsione normativa poi appare limitata ai soli immobili ad uso abitativo ed alle relative pertinenze (anche se quest'ultime vengono acquistate con atto separato purché risulti la destinazione pertinenziale). Appare utile precisare che il sistema trova applicazione anche per i casi di acquisto di seconda o terza casa.

Quanto alla tipologia di “diritti” assoggettabile al regime del Prezzo-Valore, si ritiene comunemente che esso trovi applicazione agli atti traslativi sia del diritto di proprietà sia di diritti reali parziali e di godimento (es. nuda proprietà e usufrutto).

Ovviamente la parte acquirente dovrà espressamente richiedere al notaio l'applicazione della norma e tale richiesta dovrà risultare nel corpo dell'atto. In tal senso si e' espressa l'Agenzia delle entrate con la Risoluzione 145E del 9/6/2009.

Ricapitolando cinque sono le principali ragioni per cui richiedere l’applicazione del prezzo-valore nelle ipotesi in cui ne sussistano tutti i presupposti:

1. gli onorari notarili, applicando la norma, subiscono una riduzione del 30%

2. l’atto stipulato è escluso da accertamenti induttivi da parte dell'Agenzia delle Entrate

3. la detrazione dell'Irpef spettante all'acquirente per gli interventi di recupero edilizio è determinata in proporzione al prezzo dell'immobile dichiarato in atto (e non sulla base del valore catastale)

4. la detrazione degli interessi passivi dell’eventuale mutuo ipotecario contratto per l'acquisto dell'immobile è ammessa solo fino al prezzo dichiarato nell'atto di acquisto

5. in caso di rivendita dell'immobile acquistato, ai fini della plusvalenza, quest'ultima sarà minore quanto maggiore è stato il prezzo dichiarato in atto

Appare infine utile porre evidenza che proprio per le finalità della normativa è stato previsto un serio impianto sanzionatorio per le transazioni nelle quali le parti non dichiarino in atto  il reale prezzo pattuito.

In dette ipotesi, è infatti prevista una sanzione che va dal 200% al 400% della maggiore imposta dovuta ed il relativo credito dovuto grava per intero sull'immobile acquistato.