Problematiche e rimedi legati all'acquisto di immobili con provenienza donativa

Nel post di oggi seguitiamo la disamina dei principali aspetti e questioni giuridiche in materia di donazioni di beni immobili.

Dopo aver spiegato, infatti, nel precedente post, l'atto di donazione ed i suoi  aspetti fiscali, ci occupiamo ora delle problematiche legate all'acquisto di immobili ricevuti in donazione da soggetti che vogliono oggi vendere questi immobili.

Come evidenziato e spiegato in precedenza, la legge riserva a determinati soggetti una quota di eredità di cui non possono essere privati. I cosiddetti legittimari (coniuge, figli e ascendenti), infatti, possono far valere i loro diritti con una azione detta di "riduzione" se al momento della morte del de cuis non vi sono beni nel suo patrimonio che coprano la quota ad essi spettante e lo stesso soggetto deceduto si è spogliato in vita del suo patrimonio con donazioni a favori di terzi o di alcuni legittimari.

Questa azione di riduzione può essere esperita entro 10 anni dalla morte del donante e va proposta nei confronti di colui che ha ricevuto la donazione. Se il donatario però ha ceduto l'immobile donato e non ha altri beni su cui potersi rivalere, il legittimario pretermesso potrà richiedere al terzo acquirente la restituzione del bene o il pagamento dell'equivalente in denaro.

L'art. 557 c.c. vieta la rinuncia, da parte dei legittimari, del diritto di chiedere la riduzione delle donazioni o il prestare assenso alle donazioni finchè è in vita il donante. Quindi il terzo acquirente può considerare il suo acquisto sicuro ed inattacabile o in caso di rinuncia all'azione di riduzione fatta dai legittimari dopo la morte del donante o trascorsi 10 anni dall'apertura della successione senza che sia stata trascritta la domanda di riduzione.

La possibilità che il terzo si trovi a dover restituire l'immobile acquistato rende questi acquisti "pericolosi" e spesso le banche non concedono mutui se si trovano a dover ipotecare questi immobili.

Il legislatore ha cercato di limitare la precarietà di tali acquisti introducendo, con la legge n.80 del 2005, nel codice civile sia delle modificazioni del primo e secondo comma dell' art. 563 sia un nuovo ultimo comma al medesimo articolo.

Con queste nuove modifiche si è previsto un termine di 20 anni, a partire dalla data di trascrizione della donazione, trascorso il quale il legittimario non può più agire in restituzione contro i terzi acquirenti del bene donato. Ai legittimari è data la possibilità di sospendere questo termine attraverso la trascrizione di un atto di opposizione alla donazione. Questo diritto, però, può essere rinunciato dai legittimari anche quando il donante è ancora in vita, anche se non comporta la rinuncia all'azione di riduzione ma solo alla sospenzione del termine.

Ricapitolando: quando il terzo avente causa dal donatario avrà certezza del suo acquisto?

1. quando siano trascorsi 20 anni dalla trascrizione della donazione e non vi è stata opposizione da parte dei legittimari eventualmente lesi;

2. quando,dopo la morte del donante, i legittimari abbiamo rinunciato espressamente all'azione di riduzione o almeno all'azione di restituzione verso i terzi;

3. quando, trascrosi 10 anni dalla morte del donante, non sia stata trascritta domanda di riduzione e quindi si è prescritto il diritto ad agire in riduzione.

Se ci si trova fuori dai casi sopra elencati quali sono i possibili rimedi per la tutela dell'acquisto?

Anche se, va sottolineato, non esiste un rimedio certo ed univoco contro l'azione di restituzione, varie sono state le soluzioni proposte dalla dottrina e applicate nella prassi per dare all'acquirente un margine di sicurezza:

Mutuo dissenso

La prassi ha ideato il ricorso al mutuo dissenso, ovvero allo scioglimento della donazione  per volontà delle parti, in modo che il bene torni nella proprietà del donante che sarà poi lo stesso che venderà al terzo l'immobile. Parte della dottrina ritiene non ammissibile che il mutuo dissenso intervenga una volta che il contratto sia già stato eseguito.

Ampliamento della garanzia per evizione

Essendo la perdita del bene a seguito dell'azione di restituzione un fatto non evizionale (come confermato dalla Cassazione più volte), sarebbe opportuno indicare nell'atto di donazione un ampliamento della garanzia per evzione, ai sensi dell'art. 1487 c.c., in modo da comprendere anche la perdita del bene per l'esercizio dell'azione di restituzione e far nascere così, in capo al venditore un'obbligazione al risarcimento del danno. La critica ha osservato che potrebbe rimanere una tutela inutile visto che il legittimario si rivolgerà per primo al patrimonio del donatario/venditore e solo se non capiente al terzo.

Fideiussione c.d. indemnitatis 

Viene prestata fideiussione personale, a garanzia dell'adempimento dell'obbligo risarcitorio gravante sul donatario nei confronti del terzo acquirente, sotto la condizione sospensiva dell'esercizio dell'azione di restituzione. Il fideiussore potrebbe essere sia il donante che i legittimari non donatari, ma in entrambi i casi essendo i legittimari anche eredi del fideiussiore dovrebbero gli stessi rispondere verso il terzo dell'obbligazione fideiussoria assunta dal donante magari per un danno maggiore del valore del bene e quindi l'effetto pratico sarebbe quello di dissuaderli dall'azione.

Fideiussione bancaria o polizza fideiussoria assicurativa

Sembra essere la tecnica migliore per garantire al soggetto terzo la restituzione del denaro speso per l'acquisto e il risarcimento del danno. Alla fideiussione potranno essere apposte due condizioni: la mancata opposizione alla donazione del termine di 20 anni e il mancato esperimento dell'azione di riduzione nel termine di 10 anni dall'apertura della successione. Nel momento in cui si verificasse uno dei due eventi dedotti in condizione, la fideiussione si risolverebbe automaticamente non avendo più il terzo acquirente possibilità di venire spogliato del bene acquistato.