Vendita di un immobile privo del Certificato di Agibilità

Frequentemente ci viene richiesto se sia o meno possibile procedere alla vendita di un immobile anche se la parte venditrice non è in grado di consegnare il certificato di agibilità relativo allo stesso. 

Le informazioni reperibili sull'argomento troppo spesso non consentono ai più di fare chiarezza. Di seguito pertanto riportiamo alcune informazioni che speriamo possiate trovare utili!

  

In via preliminare dobbiamo chiarire cos'è il certificato di agibilità. Esso è definito dall'art. 24 del Testo Unico sull'Edilizia approvato con D.P.R. 6 giugno 2001 n.380 , il quale stabilisce che "Il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e degli impianti negli stessi installati, valutate secondo quanto dispone la normativa vigente".

Questa definizione accomuna oggi sia gli immobili ad uso abitativo che quelli destinati ad altro scopo,  essendo stata nel 1994 abbandonata la nomenclatura di "certificato di abitabilità" fino al tempo vigente per gli immobili abitativi. 

Senza troppo dilungarci sull'iter per il rilascio del certificato segnaliamo unicamente che lo stesso va richiesto ai competenti uffici comunali. 

Il responsabile dei lavori (ovvero il titolare dell'immobile) deve presentare un’apposta dichiarazione alla quale è necessario allegare tra l’altro: un attestato di conformità dell’opera rispetto al progetto approvato, con l’avvenuta prosciugatura dei muri e della salubrità degli ambienti (nel caso di nuove costruzioni); la dichiarazione dell’impresa installatrice che attesta la conformità degli impianti installati o il loro collaudo; il certificato di collaudo statico dell’edificio; la dichiarazione di conformità delle opere realizzate rispetto alle norme in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche. Per il rilascio del Certificato di Agibilità è previsto il cd. Silenzio Assenso; conseguentemente in assenza di un provvedimento di diniego da parte del Comune, a secondo dei casi entro 30 o 60 giorni, lo stesso si intende rilasciato.

Tornando ora all'oggetto del post di oggi, cosa succede quanto un immobile venduto è privo del certificato di agibilità? Quali sono le conseguenze per il venditore? E quale è la tutela posta in capo all'acquirente?

La vendita di un immobile privo di detto certificato non costituisce di per se condizione di invalidità del contratto stesso di compravendita e quindi l'atto stipulato senza tale documento non è nullo per illiceità dell'oggetto anche perché non esiste una norma imperativa che contempli il rilascio del certificato in via preventiva.

Il certificato di agibilità è un documento posto a tutela dell'acquirente, ed ha la funzione di assicurare il legittimo godimento del bene e la sua idoneità all'uso contrattualmente previsto.

Pertanto è posto in capo al venditore l'obbligo di consegna del certificato de quo ai sensi dell'art. 1477 c.c. essendo un requisito essenziale dell'immobile venduto, senza il quale non si realizza la sua funzione economico-sociale.

Bisogna quindi operare una distinzione:

1) nel caso in cui la mancanza del certificato di agibilità imputabile ad una impossibilità di ottenerlo a causa di difetti di costruzione che incidono sulla sussistenza delle condizioni di legge,  la parte acquirente potrà richiedere la risoluzione del contratto per inadempimento ex art. 1453 c.c., oltre che il risarcimento del danno, in quanto ciò che è stato acquistato è cosa diversa da quella pattuita (c.d. aliud pro alio);

2) nel caso in cui, invece, è solo una mancanza documentale ma l'immobile è in possesso dei requisiti prescritti per ottenere il rilascio del certificato, si tratta di inadempimento ai sensi dell'art. 1477 c.c. , per il quale la parte acquirente può chiedere un giusto risarcimento;

3) se, infine, il certificato è stato richiesto e l'immobile rispetta i requisiti necessari all'ottenimento dello stesso e trattasi solo di inerzia da parte della Pubblica Amministrazione per il rilascio, allora trattasi di inadempimento del fatto del terzo ax art. 1381 c.c.  che da luogo ad un indennizzo a favore dell'acquirente.

E' comunque sempre riconosciuta alle parti una autonomia negoziale tale per cui la parte acquirente può escludere (o prevedere specificamente) in atto la responsabilità per inadempimento del venditore per la mancanza del certificato di agibilità.