Le nuove imposte sulle transazioni immobiliari: analisi del Decreto Legge n.104 del 12 settembre 2013

Come forse sarà noto  ai più, tra poco più di un mese la tassazione fino ad oggi applicata in relazione agli atti di trasferimento immobiliare subiranno una generale riforma. 

Difatti il 12 settembre scorso è stato emanato il Decreto Legge  n. 104 recante "misure urgenti in materia di istruzione, università e ricerca" e pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n. 214 del 12 settembre 2013 il quale ridisegna a partire dal 1° gennaio 2014 la tassazione indiretta di registro, ipotecaria e catastale legata ai trasferimenti immobiliari.

Al fine di meglio comprendere la portata delle modifiche normative introdotte con il decreto, tracciamo in questo articolo una breve disamina dei cambiamenti che saranno operativi dal 1° gennaio.

Ad una prima lettura l’intervento legislativo parrebbe prendere le mosse dalla volontà di garantire una tassazione più agevole ai trasferimenti di beni primari e abbassandone l’aliquota – come nel caso delle agevolazioni prima casa – per poi compensare il minor gettito con un aumento dell’imposizione proporzionale negli altri casi.

L’articolo 10 del D.Lgs 104/2013 , rubricato “Applicazione dei tributi nell'ipotesi di trasferimento immobiliare” dispone:

“1. All'articolo 1 della tariffa, parte prima, allegata al citato testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica n. 131 del 1986, sono apportate le seguenti modificazioni:
a) il comma 1 è sostituito dal seguente:
«1. Atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili in genere e atti traslativi o costitutivi di diritti reali immobiliari di godimento, compresi la rinuncia pura e semplice agli stessi, i provvedimenti di espropriazione per pubblica utilità e i trasferimenti coattivi: 9 per cento.
Se il trasferimento ha per oggetto case di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9, ove ricorrano le condizioni di cui alla nota II-bis): 2 per cento»;
b) sono abrogate le note del predetto articolo 1, ad eccezione della nota II-bis);
c) nella nota II-bis) dell'articolo 1, le parole: «dell'aliquota del 3 per cento», sono sostituite dalle seguenti: «dell'aliquota del 2 per cento».
2. Nei casi di cui al comma 1, l'imposta, comunque, non può essere inferiore a 1.000 euro.
3. Gli atti assoggettati all'imposta di cui ai commi 1 e 2 e tutti gli atti e le formalità direttamente conseguenti posti in essere per effettuare gli adempimenti presso il catasto ed i registri immobiliari sono esenti dall'imposta di bollo, dalle imposte ipotecaria e catastale, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie.
4. In relazione agli atti di cui ai commi 1 e 2 sono soppresse tutte le esenzioni e le agevolazioni tributarie, anche se previste in leggi speciali.
5. Le disposizioni del presente articolo si applicano a decorrere dal 1° gennaio 2014.”

Nella sostanza quindi:

- viene attuata una semplificazione della tassazione degli “atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di beni immobili”. Questo vuol dire che compravendite, permute etc. ed più in generale e di tutti gli atti con cui si trasferiscono o si costituiscono diritti reali immobiliari di godimento (usufrutto, uso, abitazione, usucapione, superficie, enfiteusi) saranno assoggettati ad una nuova aliquota unica del 9% del valore del diritto oggetto dell’atto.

La norma include specificamente nell’ambito della nuova imposizione anche gli atti di rinuncia ai diritti su indicati, nonché i provvedimenti di espropriazione per pubblica utilità ed i trasferimenti coattivi.

- viene parallelamente ridotta anche l’aliquota delle transazioni aventi ad oggetto case di abitazione acquistate con le cd. agevolazioni prima casa che passa dal 3% al 2%.

- viene infine introdotta una sorta di franchigia dell'imposta di registro pari a Euro 1.000,00 (quindi ad esempio in ipotesi di base imponibile di 45.000 con agevolazioni prima casa l’imposta di registro sarà comunque pari a 1.000, valore minimo impositivo);

- vengono soppresse tutte le esenzioni e le agevolazioni tributarie in vigore, anche se previste in leggi speciali.

Il decreto, difatti, interviene anche su tutte le transazioni che sino ad oggi hanno goduto di una imposizione fiscale agevolata, cancellando completamente ogni tipo di norma di agevolazione.

Questo vuol dire che la riforma porterà ad un innalzamento dell'imposizione per tutte quelle fattispecie precedentemente disciplinate da norme di agevolazione, come ad esempio, i trasferimenti aventi ad oggetto proprietà contadina, beni culturali, piani particolareggiati, gli acquisti da parte delle società immobiliari di rivendita, i trasferimenti a favore di ONLUS e enti pubblici territoriali etc.

Va poi particolarmente segnalato, con riferimento alla fattispecie della cd. "prima casa", l’abbandono di ogni rinvio alla L. Tupini ed al DM. del 1969 (nei quali erano precisate le caratteristiche degli immobili considerati di pregio a cui non erano applicabili le agevolazioni).

Dal 1° gennaio 2014 l’unico parametro per capire se un immobile ha i requisiti per essere tassato come prima casa è la categoria catastale: A2, A3, A4, A5, A6, A7, indipendentemente da qualunque altro fattore, potranno godere del regime agevolato.

Resta immutata la disciplina introdotta dal D. Lgs. Bersani nel 2006 sulla determinazione della base imponibile degli atti e sull’applicazione del cd. prezzo valore.

Ma le novità non sono finite!

L’art. 26 del Decreto, difatti, introduce modifiche anche all'imposizione in misura fissa. In particolare la norma dispone che
 “1. Il comma 3 dell'articolo 10 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, è sostituito dal seguente: "3. Gli atti assoggettati all'imposta di cui ai commi 1 e 2 e tutti gli atti e le formalità direttamente conseguenti posti in essere per effettuare gli adempimenti presso il catasto ed i registri immobiliari sono esenti dall'imposta di bollo, dai tributi speciali catastali e dalle tasse ipotecarie e sono soggetti a ciascuna delle imposte ipotecaria e catastale nella misura fissa di euro cinquanta.".
2. L'importo di ciascuna delle imposte di registro, ipotecaria e catastale stabilito in misura fissa di euro 168 da disposizioni vigenti anteriormente al 1° gennaio 2014 è elevato ad euro 200 .

Le disposizioni del comma 2 hanno effetto dal 1° gennaio 2014 e, in particolare, hanno effetto per gli atti giudiziari pubblicati o emanati, per gli atti pubblici formati, per le donazioni fatte e per le scritture private autenticate a partire da tale data, per le scritture private non autenticate e per le denunce presentate per la registrazione dalla medesima data, nonché per le formalità di trascrizione, di iscrizione, di rinnovazione eseguite e per le domande di annotazione presentate a decorrere dalla stessa data ".

Il Decreto apporta modifiche anche al regime delle altre imposte disponendo l’esenzione  di tali atti dall’imposta di bollo, dalle tasse ipotecarie e dai tributi speciali catastali, e sostituendo le attuali imposte ipotecarie e catastali con una di importo fisso pari ad Euro 50 per ognuna.

Inoltre con una norma di portata generale e pertanto applicabile a tutte le fattispecie, a partire dal 1° gennaio 2014, a tutti gli atti per i quali è attualmente previsto il pagamento di una imposta fissa, si applica la nuova aliquota fissa di Euro 200.

Saranno assoggettate alla nuova aliquota tra gli altri ad esempio le cessioni di quote e gran parte degli atti societari, i contratti di comodato, atti costitutivi e modificativi di Onlus etc.

In pratica dalla lettura del quadro normativo che sarà vigente a tutti gli effetti dal 1° gennaio 2014 discende che, da un lato sarà più conveniente la stipula di atti di transazione immobiliare (1a casa - seconda  casa e pertinenze), dall'altro al contrario tutti coloro che stanno programmando atti sino ad oggi soggetti ad agevolazioni o assoggettati al pagamento di imposta in misura fissa, avranno più convenienza ad anticipare la stipula dei relativi atti entro 31 dicembre 2013.